赵驹与观点对话:房企融资的变化

观点地产网 ?

2019-07-23 21:34

  • 今年能够保持增长,这本身也说明房地产行业还是在比较复杂的境内境外环?#25345;?#20445;持了相对稳定。

    编者按:8月6-9日,2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒,造就了一个属于房地产全行业的年度盛会,此间传奇还在继续。

    每一年博鳌房地产论坛,我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。

    当他们的故事放置于中国房地产宏大背景?#20445;?#25105;们将拥有全新路径与模式,可以观察、记录?#24466;?#35835;中国的房地产行业。

    观点地产网 7月4日,香港小雨,在中环花园道三号冠君大厦46楼的会议厅往外看去,蒙蒙烟雨笼罩着一栋栋高楼。

    赵驹推门而进,他身材高大,精神饱满,这是长期运动的结果。接过?#19994;?#36807;去的博鳌特刊,他顺手翻了翻,还有点得意:“去年的博鳌晨跑,我拿了亚军。”

    跑步是不少企业高管都有的爱好,这让他们在高强度工作中得以保持充沛的精力。作为招商银行首席投资官,忙碌也是赵驹的常态。

    前十来分钟还在开会,尔后匆忙赶来接受采访,甫一坐下,赵驹便提醒:“开始吧。”半个多小时后,他还要出发去深圳。

    话题从近期热门话题中美贸易摩?#37327;?#22987;,赵驹指出,贸易摩擦给中国经济带来机会和挑战,但具体到房地产层面,并没有造成很大的影响,“房地产所带动的像钢铁、水泥、建筑材料这些上下游产业,实际上跟贸易的大宗产品交易之间的关系并没有那么密?#23567;?rdquo;

    然而无可否认的是,在经济不稳定的上半年,房地产销售增速正在放?#28023;?#35266;点指数在《2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100》报告里指出,上半年碧桂园和恒大的步伐明显放?#28023;?#38144;售较去年同期减少上百亿,同时在TOP100房企中,近六成销售未“达标”。

    在赵驹看来,当房地产行业规模达到一定的量级,销售增速下滑是必然的事情,“不可能永远保持这么多大”。但他也指出,从数据来看,上半年房企销售仍然增长,这本身也说明,房地产行业在目前比较复杂的境内外环?#25345;校?#36824;是保持相对稳定的发展态势。

    这种稳定的发展,在相当大程度上取决于国内经济的发展以及市场的购买需要,“中国每年新增那么多城市人口,新增那么多的就业,所以即便有那么多的限购条件,真正的购房需求还是不少的。”

    至于在政策层面上接踵而来的调控,赵驹认为这在很大程度是体现了政府稳定房价的决?#27169;?ldquo;房价涨,调控就会来,房价稳,调控就会慢慢地松一些。”

    上半年,多地楼市迎来小阳春。国家统计局数据显示,2019年3月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%,四月份同比上涨4.7%,5月份与上月持平。二线城市3月同比上涨12.2%,四月同比增幅为12.3%,5月回落至12.1%。环比方面,每月份变化幅度在1%上下浮动。

    尽管房地产市场基本延续着平稳的态势,但房价已经出现一些上升势头,尤其是在土地市场上,不时发生的高溢价抢地或许会形成一些蝴蝶效应。因此,?#25112;?#25151;企融资渠道也成为调控的一大手段,这在上半年的房地产市场上尤为明显。

    5月17日,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,俗称23号?#27169;?#23545;房地产业务信托融资做出更为严格的要求。

    随后有消息传出,住建部联合多部门,针对上半年出现的高价地现象,点名十多家开发商,同时对部分拿地激进的房企被限制了公开发债。

    国内融资渠道的进一步?#25112;簦?#36234;来越多有条件的开发商选择了境外发债,招银国际也帮不少房企发行了美元债。赵驹介绍,上半年招银国际共帮助企业发行了五十多笔美元债,其中超过六成来自房地产行业。

    “弘阳、重庆财信、阳光城、正荣、华夏幸福……”他拿着笔在一个本子上边画边说。

    “房企的境外发债基于几个原因”,赵驹介绍,?#29615;?#38754;是借新还旧,前几年发了,最近会陆续到期;另?#29615;?#38754;,市场对美国预计的升息转变为降息,美国国债?#25214;?#29575;创了历史新低,房企在境外发债的利率,对市场有很大的吸引力。

    赵驹还指出,上半年的美元债有一个很重要的特点,就是房企的一?#25910;?#21048;分为若干次发行,每次发行期限越来越长,利率也越来越好。

    他拿一家去年刚上市的闽系房企举例:“1月8号做的第一笔是一年期2亿美元,1月15号把期限延长,然后3月发了3.8年期限的,金额放4.2亿美元,然后再做了2.6年永续债,都是一步步的。”

    以下为观点地产新媒体对招商银行总行首席投资官、招银国?#24335;?#34701;有限公司CEO赵驹先生的专访实录:

    观点地产新媒体:今年整个行业的?#38382;?#37117;比较复杂,您觉得中美贸易导致的经济波动对房地产有什?#20174;?#21709;?

    赵驹:我觉得中美贸易对房地产本身不会有那?#21019;?#30340;影响,中美贸易会对中国经济产生一些影响,对我们是很大的机会和挑战,但跟房地产之间并没有那么密切的联系。

    房地产所带动的像钢铁、水泥、建筑材料这些,实际上跟中美贸易大宗的产品交易并没有那么密?#23567;?/p>

    观点地产新媒体:说到房地产,您怎么看现在房企销售普遍出现放缓的趋势?

    赵驹:增速是下降,不可能永远保持那?#21019;蟆?#20013;国的房地产公司都这?#21019;?#20102;,上半年我看也有好几个房企超过3千亿,这?#21019;?#30340;销售量,如果再有一个很大增长的话,我觉得这也不是很现实的事情。

    今年能够保持增长,这本身也说明房地产行业还是在比较复杂的境内境外环?#25345;?#20445;持了相对稳定。

    现在大家在购买方面还是有一定的市场,有一定的需求。每年新增这么多就业,新增这么多城市人口,买房看来还是有必要。

    而且房地产对整个GDP的带动还是比较明显的,所以我觉得现在调控很重要的原因是去年说的房价,房价涨,调控就会来,房价稳,调控就会慢慢地松一些。

    而?#26131;?#36817;各种融资渠道又有一定的?#25112;簦?#23545;房地产也有影响,原因还是因为今年上半年房价有一些上升的势头,这个会引起高度的关注。

    这一届政府决心是非常明确的,一定要把房价控制住。其实现在的房价对于房地产企业来讲还是有利可图的,虽然这轮拿地成本会高一些。但只要房价能够稳定,房地产行业应该还是保持增长。

    观点地产新媒体:从前几年开始,房企也在做多元化转型,但是今年从各大房企的口?#29420;?#30475;,多元化的业务其实挺难做下去的,回报率并不好。

    赵驹:是这样的,现在房地产行业里面还是住宅地产是最有利润的,是最好的。这两年凡是坚持做住宅地产的,整个增长和发展都非常迅速,相反做商业地产、文旅地产、仓储地产等,可能都受到了一定的冲击和影响,回报要比住宅地产低。

    观点地产新媒体:未来房地产总会有一个瓶颈在,多元化还是要去做的吧?

    赵驹:房地产应该做多元化,如果只是盯着住宅地产,那确?#24471;?#20020;很多风险。

    应该做一些商业地产,也应该围绕着商业地产去做一些可能的上下游业务?#21462;?#29616;在物业板块就很不错,特别在香港上市的估值就非常理想,比房地产本身理想。

    每个业务回报各方面肯定会有差异,但并不因为说商业地产回报比住宅地产要低,大家就不去做了,也不完全是这样。

    商业地产回报低,是从销售情况这方面情况来看,如果把商业地产持有能够增值,这些都加上去的话,实际上回报也不是十分低。

    只?#36824;?#36825;种大宗商业地产的交易有时候可能要花?#29615;?#26102;间,没有像住宅地产这么简单的能够实现销售的收入和利润。

    观点地产新媒体:您刚才也提到今年国内融资?#25112;簦?#23545;应来?#37319;?#21322;年海外发债特别多,房企是不是都在寻找境外的发债?

    赵驹:我觉得房企的境外发债基于几个原因,第一个原因都是借新还旧,前几年发了,最近会陆续到期。第二就是今年以来美元利率变得越来越有吸引力,从大?#20197;?#26399;的升息?#36739;?#22312;的预期降息,包括美国国债的?#25214;?#29575;也创了历史新低,所以发债利率各方面还是对房企在境外发债有很大的吸引力。

    我们看到今年在香港上市的各类房企,大型的、?#34892;?#30340;、小型的发债都还是很踊跃,境外的债券基金,高?#25214;?#20538;的基金也有很多需求。我们上半年?#36824;?#20570;了54笔美元债,有34笔是地产公司发的。

    另外,今年美元债的特点,首先地产公司?#36739;?#28207;发债,需要到发改委拿到注册额度。拿到额度以后不是一次性都发出来,而是一?#26102;?#21457;,因为利率不?#31995;?#25972;,越来越好,期限也可以越做越长。

    观点地产新媒体:前几月银保监下发了23号?#27169;?#23545;信托公司的房地产业务有一些比较严格的要求,您觉得以后房企融资主要倾向哪些方式?

    赵驹:现在通过信托ABS、ABN的融资都受到很多影响,还是刚才说的,因为房价。房价如果涨了,大家会回过头来看房企都怎么拿到的钱,一看都是这么拿到的钱,肯定还是会对他们有一定的限制。

    但是房地产跟金融业联?#21040;?#23494;,所有银行对房地产授信、贷款实际?#21414;?#26377;多少增量,存量还是保持了,存量相当大。

    银行对房地产企业的授信各方面还是比较紧的,但是在这种情况下,存量的规模还是相当大的。信托等于是另外一个渠道了,包括做ABN、ABS证券化,也是一个渠道。

    我觉得如果下半年市场稳定的话,这些信?#23567;BS、ABN的产品?#22815;?#32487;续发的,因为?#34892;?#27714;,包括资管业务、各类私人银行业务都需要有这样的产品。

    撰?#27169;?a href="http://www.6513598.com/author/曾剑萍">曾剑萍    

    审校:武瑾莹



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